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产业综合体PPP模式实务探讨

发布日期:2016-04-05来源:园区中国 编辑:宋珍珍

[摘要]

  文/郭加付

  产业运营,是指以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体,开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式;从表现形式上,主要包括了工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关的生产配套设施等产品,同时,产业运营的模式可以复制到旅游、养老、文化等产业。操作方法如下。

  投资合作基本架构

  以PPP模式投资的产业综合体项目,不同于传统的单体投资项目,它是多个项目组合的项目群,在实际投资中,往往是一、二、三级开发联动。

  通常情况下,可包含以下主要流程:投资人或投资人组建的联合体(按需求整合相关企业),参与政府组织的投资人(合作伙伴)招标投标,中标后与政府共同组建项目公司,项目公司取得政府授予的特许经营权后,根据产业定位,对区域实施整体策划、规划、设计,并成立相应的开发分公司或部门,针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营,打造一个区域内的产业综合体,使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集,从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值,而投资人则从各级开发中获得相应的利润。投资合作架构如图1所示。

投资合作架构

  图1是基本的合作架构,在实际操作过程中,对某项单体的开发项目,是否需要单独签订投资开发协议,需要和政府方深入沟通并以合同形式约定。运营模式。传统工业园的运营中,园区的服务更多的是企业自己组织或社会零散提供的形式。而新型产业综合体运营模式中,运营商作为政府的授权企业,为园区的入园企业提供一站式服务,统筹协调组织园区内各类资源,实现集约化管理,提高服务质量,提升服务档次。并通过产业链的完善和集约,提高入园企业产品附加值,其模式见图 2。

产业链的完善和集约

  盈利模式分析(价值实现方式)

  PPP模式投资运营的产业综合体,不同的开发阶段有不同的盈利点,是一个短、中、长期结合的投资组合,各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。整个项目的盈利组成分三大部分,如图3所示。

整个项目的盈利组成

  此类项目,投资人除获得正常的投资收益外,还获得项目的施工总承包利润(价差收益),同时,该模式能在项目启动后2~3年内产生现金的流入,缓解资金压力。实际操作中,应根据项目的实际特点,结合项目所在地的政策及项目公司的资金情况,合理选择土地出让与项目公司自身开发的比例,合理选择二级开发中物业的租售比例。根据宣传、招商进度合理地把握各开发环节的投资节奏,以实现利润最大化。

  退出机制

  产业综合体的委托开发是一个长期的合同关系,在合同设计时应设计好合理的退出机制。退出分主动退出和被动退出,被动退出指发生了不可控制、无法挽回的风险,或项目干系人中有重大违约行为,导致项目难以为继,项目按协议约定的条款由政府方接手,属于风险管控的范畴。这里主要讨论主动退出,一般情况,主动退出主要是指项目投资经营方因自身发展需要,主动选择转让、二次融资等行为。主要有如下常规办法:一是股权转让,直接将项目转让给有意向的专业公司经营;二是利用房地产信托投资基金(REITS)等资本运作的手段,将持有物业资产证券化,从而实现实质上的退出;三是持有同类物业整体打包上市,实现实质上的退出。后两种办法在国外的PPP投资项目中被普遍采用。

  PPP模式实施产业运营项目关键要素

  PPP模式投资的产业综合体项目具有长期性、复杂性、综合性等特点,要成功实施一个这样的项目,应重点关注以下方面。

  产业科学定位。产业定位是产业综合体投资运营的灵魂,能否结合当地的资源禀赋、政府的长期规划、国家产业升级和产业转移的宏观形势,作出科学合理的定位,直接决定了项目的成败,通常产业定位应综合考虑国家、区域经济发展等宏观因素及区域人才、人文、政策支持等微观因素,并结合以上因素分析项目的发展潜力、经济产出政策支持、配套服务需求、用地需求、社会效应等要素,结合当地资源禀赋,对项目产业作出合理科学的定位。

  优惠政策(政府支持)的争取。优惠政策包括税收、土地、人才引进、公共服务(医疗、教育等)等各个方面。政策的支持力度,直接关系到运营商招商的难易程度,关系到人才、企业聚合的源动力。因此,在投资决策的各阶段应充分考虑优惠政策的力度,在招商中应加强宣传。

  建筑规划、设计质量的把关。规划、设计能否很好地体现出产业的定位,实现决策时候确立的定位意图,对园区的持续招商有决定性影响。同时,建筑规划、设计的质量直接关系到后期的园区环境品质,关系到客户(企业、个人)的使用体验,因此,项目前期应选择国际、国内一流的规划、设计单位,并对其产出质量严格把关。

  招商及持续招商。产业运营商以产业运营为核心、以打造产业集群为重点、以产业资源做竞争力。产业的招商、引进是园区运营的核心工作。产业的定位准确与否、地方政策的支持力度、园区建筑规划、设计的质量,最终都将直接影响到运营商的招商。同时,从运营商内部来说,投资决策前应详细分析自身在投资行业内的资源优势(也有可能是政府的资源优势或者当地的资源禀赋),着重打造招商团队自身的能力,注意主导性企业的引进(或者直接考虑整合主导型企业参与产业综合体的投资运营)。

  投资运营商自身能力的打造。PPP模式投资产业综合体,不同于以往的单体项目,它是多类型、多个项目组成的项目群,因此,投资运营商是否具备相关的能力,是项目能否成功实施的关键。这些能力应包括以下方面:资本运作、各类项目投资管理、招商、销售等,作为单个企业来说,不可能具备整个项目各个环节需要的专业能力,因此,整合相应行业内相关资源的能力也就显得尤为重要。

  对PPP模式的几点建议

  PPP模式能缓解地方政府债务,提高公共产品和公共服务供给的效率。同时,PPP模式具有长期性、复杂性等特点,投资风险较高,在决策时应加强风险的识别和管控。对投资人来说,BT模式惯有的“短平快”可能会一去不复返,优质的BOT项目稀缺,PPP将会是未来的市场方向。这需要投资人能转变观念,适应新的市场环境,基于公司未来的发展,建议如下。

  一是在国家相关政策环境及全国产业升级、产业转移的大趋势下,以产业运营为核心的产业综合体投资具有广阔的市场前景。其短、中、长期投资结合的特点也符合公司发展的定位要求。建议公司抓试点、抓可复制项目,为公司进入这一领域奠定基础。

  二是建议公司加强自身相关能力的培养,加强规划、招商、行业运营等方面的资源整合能力及灵活度,为公司进入新兴的市场提供组织保障。

  三是在产业综合体的具体产业上,在兼顾投资区域的资源禀赋的前提下,建议公司可以重点考虑环保产业,可整合集团内部相关环保产业的资源,契合公司在环保行业的发展定位,全方位介入环保产业。

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